Urbanisme et hébergements insolites : tout comprendre à la législation française

La réglementation d’urbanisme en France est la première barrière à la création d’hébergements insolites. Pour 50% des porteurs de projet insolite, cet élément fait perdre plus d’un an dans le montage de leur projet. Pourtant l’urbanisme est une boite à outil essentiel pour organiser la cohabitation des activités humaines avec son environnement et ainsi, en assurer sa préservation. 🌍

Pour comprendre mieux la législation française, nous répondons aux 3 questions élémentaires (mon cher W🕵️‍♀️) :

• Quelles sont les réglementations en vigueur en France ?

• Quelle autorisation d’urbanisme déposer ?

• Qui instruit les autorisations ?

Question 1 Les réglementations en vigueur en France

Quatre réglementations couvrent le territoire français en fonction des communes.

> RNU : Le règlement national d’urbanisme

C’est une règle nationale qui s’applique partout à défaut d’un document d’urbanisme applicable sur le territoire d’une commune. Depuis 2020 chaque commune doit se doter d’un PLU (plan local d’urbanisme). Dans les faits, faute de moyens, beaucoup de communes sont encore régies par le RNU. La règle de base du règlement national d’urbanisme est simple : sauf exception prévue, en l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. Un RNU impose également un ensemble de règles sur les constructions elles-mêmes : localisation, desserte, implantation, volume, aspect de la construction, etc.

> Carte Communale c'est le RNU représenté sous forme de cartographie.

> POS : Plan d’occupation des sols, ancêtre du PLU.

Il en reprend la composition.

> PLU ou PLUi : Le Plan Local d’Urbanisme (intercommunal).

Il est composé d’un rapport de présentation, d’un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), du règlement, d’une carte de zonage et des annexes. Un PLU ou PLUi est découpé en 4 grandes zones : U (urbanisée), AU (à urbaniser) , N (naturelle) et A (agricole). Les zones naturelles et agricoles sont les plus convoitées pour l’hébergement insolite par leur qualité paysagère. Ce sont aussi les plus restrictives pour les nouvelles constructions, à tel point qu’elles tiennent une réputation de « terrains inconstructibles ». Dans le détail, l’inconstructibilité n’est pas absolue. Ces zones autorisent quelques constructions en fonction de leur destination, de leur intérêt général ou du statut du porteur de projet. Les 4 zones du PLU peuvent être agrémentés d’une deuxième lettre (Ut, Nh, Al, etc.) qui précise la vocation de la zone et les constructions qui y sont autorisées. Pour l’hébergement insolite, il existe par exemple des zones Nl (naturelle de loisirs) ou Al (agricole de tourisme). À l’intérieur des zones naturelles et agricoles, il existe également des STECAL : des Secteurs de taille et Capacité d’Accueil Limité. Elles se distinguent de la même manière par une deuxième lettre adjointe au N et A. Ces secteurs délimitent un périmètre généralement aux abords d’une construction existante où l’agrandissement, le changement de destination et la construction d’hébergements à vocation touristique sont autorisés.

Comme son nom l’indique, chaque PLU est local. Il est créé à l’échelle d’une commune ou une intercommunalité : chaque municipalité utilise les termes, les deuxièmes lettres des zones et les règles qu’elle souhaite. Un PLU est donc différent d’une commune à l’autre, d’une parcelle à l’autre. Pour créer un projet d’hébergement insolite dans une zone naturelle ou agricole, trois options s’offrent à vous. Soit :

• la réglementation est déjà favorable à votre projet. Vous pouvez alors déposer une autorisation d’urbanisme.

• votre projet peut s’adapter à la réglementation en vigueur en moyennant des compromis.

• vous demandez la réfection du PLU(i) en accord avec les collectivités.

La modification du PLU(i) demande des investissements (économique et temps) importants pour la commune. Vous devez convaincre les collectivités locales du bien fondé de votre projet pour obtenir leur soutien. Il convient de répondre à leurs principales préoccupations à savoir l’aménagement du terrain, la typologie des hébergements, le raccordement en eau et électricité, les techniques d’assainissement, les retombées économiques directes ou indirectes et les emplois créés par le projet.

> SUP : Les servitudes d’utilité publique

Outre les documents d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique affectent également l’utilisation des sols et le droit de construire. Elles sont opposables aux autorisations de construire dès lors qu’ils figurent en annexe du POS / PLU. Parmi les plus connues, on retrouve : les sites classés ou inscrits, la protection aux abords des monuments historiques, les zones Natura 2000, ZNIEFF, ZICO, etc.

Question 2 Quelle autorisation d'urbanisme déposer ?

Sauf rares cas, toutes les constructions et installations sont soumises à une demande d’autorisation d’urbanisme en France. Selon votre projet d’hébergements insolites, il faut déposer une Déclaration préalable, un Permis de construire (PC) ou un permis d’aménager (PA).

> DP : Une déclaration préalable

Une déclaration préalable est requise pour tous travaux ne nécessitant pas de permis. Il peut s’agir d’une extension, d’une transformation d’une façade ou de menuiserie extérieure, de l’installation d’une clôture ou d’un mur ou encore du changement de destination d’une construction. En bref, une DP est exigée dès lors que :

• la construction a une emprise au sol et une surface de plancher comprise entre 5m² et 20m² avec une hauteur inférieure ou égale à 12m.

• aux abords de monuments historiques, de sites patrimoniaux remarquables ou d’un site protégé, une DP est exigée, quelle que soit sa taille.

• une caravane est implantée plus de trois mois sur un terrain privé

• il s'agit d'une création d’un camping ou d'un parce résidentiel de loisir (PRL) accueillant moins de 20 personnes ou plus de 6 tentes, caravanes ou résidence mobile de loisir (RML).

Temps d’instruction : 1 mois.

> PC : Permis de Construire

Un permis de construire est exigé pour toutes constructions, même sans fondations, de plus de 20m² de surface de plancher et d’emprise au sol.

Temps d’instruction : 2 mois.

> PA : Permis d’Aménager (PA)

Un permis d'aménager concerne l’aménagement des terrains type lotissement, terrain de camping, parc résidentiel de loisir, terrain destiné à la pratique de sports ou loisirs motorisés, terrains de golf, etc. Il porte sur l’aménagement d’une zone et non une construction spécifique. Un permis d’aménager peut-être accompagné ou non d’un permis de construire si à l’intérieur de l’aménagement, des constructions sont requises et nécessitent un PC.

Un permis d’aménager est exigé lors de la création d’un terrain de camping ou PRL accueillant plus de 20 personnes ou plus de 6 tentes, caravanes ou RML (Résidences Mobiles de Loisirs).

Temps d’instruction : 3 mois.

Les 3 autorisations se présentent sous forme de CERFA en ligne. Une fois remplie, l'autorisation est déposée au secrétariat de la mairie ou en procédure dématérialisée pour les communes de plus de 3 500 habitants. Le délai d’instruction d’une autorisation peut être prolongé par le service instructeur soit parce qu’une servitude d’utilité publique demande l’avis d’un service particulier ( ABF, CDPNAF, etc.) soit parce qu’un élément du dossier est insuffisant. Pour aller plus loin sur ce sujet, lisez notre article urbanisme et hébergements insolites : les conditions d’implantation selon les typologies d’hébergements.

Question 3 Déposer l'autorisation d'urbanisme

Les autorisations d’urbanisme sont instruites soit par :

• le service instructeur de la commune ou l’intercommunalité dans le cas d’un PLU(i)

• le service instructeur de la DDT(M) : Direction départementale des Territoires (et de la Mer) dans le cas d’un RNU, carte communale ou POS en vigueur sur la commune.

À la fin du délai d’instruction, le service instructeur se prononce : octroi de l’autorisation ou refus. Le refus doit être motivé et peut être contesté par le dépositaire.

Avec la Cordée, nous vous accompagnons à être certain.e de bien comprendre les règles d'urbanisme avant de démarrer votre projet insolite. Vous pouvez choisir le module qui vous convient le mieux :

• un module de coaching ou vous êtes autonome dans vos recherches : le talkie walkie.

• un module d'étude ou nous réalisons l'analyse pour vous : le topoguide.