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Créer un hébergement insolite en 8 étapes

Dernière mise à jour : 15 sept.


En croissance de 20% par an, le marché des hébergements insolites fait de l’œil aux porteurs de projet et professionnels hôteliers. Au-delà d’être (très) lucrative, cette offre par son originalité et sa dimension écologique, répond à un double besoin : celui des voyageurs et celui du territoire.


Vous êtes prêts à vous lancer dans l’aventure de l'hébergement insolite ? Parce que le chemin sera semé d’embuches, nous vous décrivons les 8 étapes pour réussir votre projet. ( Sympa, non ? 😊 )



Étape 1 Trouver le foncier


Si vous avez hérité d’un magnifique terrain verdoyant et calme raccordé à l’eau et l’électricité, bien desservi et déjà régulièrement déclaré comme camping, vous avez LA pépite ! Vous pouvez directement passer au chapitre suivant.


Si ce n’est pas le cas (ça l’est rarement quand on se lance 😁), cette étape est votre premier challenge. Armé d’optimiste, il vous faut commencer par rédiger un cahier des charges avec :

  • Votre besoin : quelle région ? Quel climat ? Proche ou non d’une grande ville ? etc.

  • Les qualités paysagères recherchées : vallonné ou plat ? Boisé ou dégagé ? Avec un plan d’eau ? Montagne ou mer ? etc.

  • Les caractéristiques techniques : raccordé à l’eau et l’électricité ? Terrain en pente ou plat ? Ensoleillement ? Desservi par quel moyen de transport ? etc.

  • La réglementation d’urbanisme en vigueur

  • Le budget dont vous disposez

Une fois rédigé, vous pouvez transformer vos réponses en variables dans un tableau pour vous aider dans votre recherche.


La difficulté de cette phase est de trouver le beau terrain naturel avec la réglementation d’urbanisme qui va bien pour rendre votre projet insolite possible. L’alignement parfait est (très) rare. Il faudra vous préparer à adapter votre projet à la réglementation en vigueur ou à demander la révision du règlement auprès de la commune.

Honnêtement (on aime la transparence radicale à la Cordée😀), cette étape peut devenir un casse-tête de plusieurs mois, voire année. C’est aussi parce que la barrière à l’entrée de ce marché est difficile que ceux qui y arrivent affichent de super résultats. Pour faire de vous des membres de ce club restreint, nous avons créé un module d’accompagnement spécialement pour vous accompagner dans cette étape : le Talkie Walkie.


Étape 2 Définir et créer son projet insolite


La deuxième étape est celle de la définition du projet jusqu’à la conception sur papier. Vous devez alors :

  • Étudier le marché : comprendre le marché autour de vous, analyser les offres existantes, sonder la clientèle potentielle, comprendre à quelle problématique vous répondez, etc.

  • Positionner votre offre : qu’allez-vous proposer ? Est-ce que vous souhaitez vous aligner à vos concurrents ou être en rupture avec eux ? Quels seront vos avantages concurrentiels ? Quelle clientèle allez-vous accueillir ? Quelle expérience allez-vous promettre ? etc.

  • Traduire votre positionnement en projet concret : comment traduire dans l’espace votre offre ? Quelles sont les contraintes techniques et réglementaires que vous devez prendre en compte ? Quelle ambiance vous allez créer pour qu’on se souvienne de vous ? Quel aménagement vous allez proposer ? Quelle typologie d’hébergements vous allez choisir en fonction du budget, de l’usage, du coût et du concept de votre projet ? etc.

  • Réaliser la partie financière : budget d’investissement prévisionnel, plan de financement, bilan prévisionnel, etc.

Il est difficile de présenter en quelques phrases le déroulé de cette étape, tant les questions que vous allez vous poser et les compétences demandées sont nombreuses. Pendant ces mois de recherche, une question reviendra : quelles sont les bonnes décisions à prendre ? (parole d’entrepreneuse 😊). Faites-vous accompagner par des expert.es dans cette étape. Vous gagnerez des semaines de travail, des nuits de sommeil sereines et une confiance inébranlable dans votre projet (élément indispensable pour embarquer avec vous des partenaires). À la Cordée, nous avons créé le module Marche d’approche pour vous accompagner à définir et créer votre projet d'hébergement(s) insolite(s).

À la fin de cette phase, la base de votre projet est posée. Business plan et cahier graphique en main, vous possédez l’essentiel pour passer aux étapes suivantes : la demande d’autorisation d’urbanisme et la recherche de financement.


Étape 3 Déposer l'autorisation d'urbanisme


L’étape 3 et l’étape 4 sont généralement concomitantes. Contrairement aux deux premières, votre plus grande qualité maintenant est la patience !


Si vous êtes aussi chanceux.se que la personne au début de cet article (😇), votre hébergement est peut-être dispensé d’autorisation d’urbanisme. Passez alors directement à l’étape suivante.


Autrement, il convient de déposer l’autorisation d’urbanisme adaptée : déclaration préalable (DP), permis de construire (PC) ou permis d’aménager (PA). Les trois autorisations se matérialisent sous forme de CERFA téléchargeable en ligne à remplir avec des documents graphiques, et à déposer à votre mairie. Au minimum, il vous faudra attendre 1 mois d’instruction pour une DP, 2 mois pour un PC, et 3 mois pour un PA. Dans les faits, ce délai est souvent allongé à cause du caractère atypique du projet, des différentes réglementations en vigueur ou d’un élément graphique insuffisant dans la demande.


Étape 4 Trouver les financements


Avec l’urbanisme, le financement est la principale difficulté pour le montage d’un projet d’hébergements insolites. C’est aussi la principale cause d’échecs de n’importe quelle création d’entreprise. Diversifier vos sources de financement vous permet d’améliorer vos chances d’obtenir le financement adapté aux différents besoins de votre entreprise. Un aperçu des sources possibles :

  • l’investissement personnel

  • l’apport des proches (love money)

  • le prêt d’honneur

  • le financement participatif

  • le prêt bancaire

  • les subventions gouvernementales

  • les aides à la création d’entreprise

Nous vous conseillons de faire appel à des organismes de recherche de financement pour cette étape. En plus de vous faire gagner plusieurs semaines, ils accroissent vos chances de réussite. Ils rédigent pour vous un dossier complet adapté à la lecture des financeurs et mélangent différentes sources pour vous délivrer le plan de financement adapté à votre projet. Cerise sur le gâteau : la plupart se rémunèrent sur le résultat ! 🍒

Étape 5 Dénicher les (bons) constructeurs

D’abord bravo, vous avez réussi à lever les deux plus gros freins à la création d’hébergements insolites. 🎉 Trouver des constructeurs d’hébergements insolites n’a rien de compliqué en soi. Une simple recherche Google vous permet de le vérifier. Notre base de données en compte aujourd’hui 170 en France et le chiffre augmente de jour en jour.


Il convient surtout de trouver les bons constructeurs, ceux qui vous permettront :

  • de réaliser fidèlement votre projet selon votre vision

  • de garantir une réalisation technique optimale et réglementairement conforme

  • de correspondre à votre budget

  • de pouvoir répondre à votre rétroplanning

  • de présenter les garanties adaptées (parfaite achèvement, décennale, etc.)

Sans recommandations d’entreprises, il n’est pas évident d’avoir ces renseignements. Nous vous conseillons de contacter les entreprises et leurs anciens clients pour vous faire un avis. Consulter plusieurs entreprises pour une même réalisation permet également de challenger leur expertise et leur garantie.


À la Cordée, nous avons créé le module Fédération alpine pour vous accompagner pendant cette étape. Que vous choisissiez des modèles d’hébergements déjà existants ou que vous souhaitiez une création unique, nous challengeons les constructeurs de notre base de donnée pour vous conseiller les meilleurs pour votre projet.


Étape 6 Distribuer votre offre et se faire connaitre


Ça y est, votre projet est en cours de construction. L’inauguration aura lieu dans quelques mois.

Il est maintenant temps de préparer le lancement commercial.🚀

Distribuer Pour vendre votre offre d’hébergement(s) insolite(s), plusieurs canaux de distribution s’offrent à vous comme :

  • la distribution en direct à travers un site internet,

  • la distribution avec des OTA (Online Tourism Agency) génériques comme Airbnb, Booking, Abritel, etc. qui jouissent d’une large communauté de voyageurs

  • la distribution avec des OTA spécialisées comme Abracadaroom (hébergement insolite) ou Wegogreen (hébergements écoresponsables) qui attirent une communauté plus qualifiée.

  • la distribution locale hors ligne avec les offices de tourisme

Penser votre stratégie de distribution en multicanal permet d’augmenter votre visibilité et votre taux d’occupation. Mais prenez en compte les avantages et inconvénients de chacun des canaux pour l’adapter à vos ressources.


Communiquer Qui dit insolite, dit expérience extraordinaire. C’est ce que vos voyageurs voudront vivre en venant chez vous. Pour eux, le voyage extraordinaire doit commencer avant même de réserver votre hébergement, à travers votre communication. Pour communiquer sur votre offre, plusieurs moyens s’offrent à vous comme :

  • La création d’une marque avec une raison d’être, un ton, un univers graphique, etc.

  • La création d’un site internet

  • La création de contenu avec un blog ou une newsletter

  • Le lancement d’opération presse

  • La présence sur les réseaux sociaux (Instagram, Facebook, TikTok)

  • Les partenariats d’influence

  • etc...

Établir sa stratégie de commercialisation demande de l’expertise. Elle requiert une bonne connaissance du marché, des tendances, des différentes typologies de marketing (influence, content, branding) et des canaux. Pour être performante, elle demande de savoir adapter ces connaissances à vos ressources et vos objectifs. Après 12 ans dans le tourisme dont 5 ans spécialisés en hébergements insolites, Anne-Laure Héraud, en a fait sa spécialité. Son agence, Tendance insolite, aide les propriétaires d’hébergement insolite en phase de lancement et en activité dans leur développement commercial.



Étape 7 Optimiser la gestion hôtelière


Les premières réservations affluent. Votre quotidien de gestionnaire hôtelier commence avec les tâches administratives, opérationnelles et commerciales qui vont avec. 📊 Pour vous permettre de vous concentrer sur l’essentiel, nous vous conseillons d’optimiser toute cette partie en utilisant un logiciel PMS (Property Management System). Ce logiciel allie :

  • un moteur de réservation avec automatisation de l’administratif

  • un channel manager qui alimente et automatise les réservations entre vos différentes plateformes de distribution

  • un CRM (Costumer Relationship Management) qui consigne vos relations clients

  • une gestion comptable

  • et plein d’autres fonctions selon le logiciel choisi : guide de voyage en ligne, conciergerie, bons cadeaux, caisse électronique…

Au-delà de vous promettre une gestion plus efficace et automatisée, ils répondent aussi au besoin de digitalisation et d’expérience des voyageurs. Parmi les solutions PMS couramment utilisées par les hébergeurs insolites, nous pouvons citer Elloha, Eviivo, Amenitiz, K-booking, etc. Chaque solution est à apprécier avec les besoins que vous en avez. Des expert.es en commercialisation, comme Tendance insolite, vous accompagnent dans ce choix et dans la tâche (non moins ardue 😯) du paramétrage.



Étape 8 Optimiser son offre d'hébergement(s) insolite(s)


Cette dernière étape est dorénavant votre challenge quotidien : garantir un taux d’occupation suffisant dans vos hébergements insolites. Face à la concurrence grandissante et à l’évolution des attentes de voyageurs, vous devez adapter régulièrement votre offre et votre stratégie.


Quelques conseils :

  • Effectuez des veilles sur le marché insolite et les tendances (newsletter, alerte google ...)

  • Observez les pratiques de vos concurrents (communication, politique tarifaire, offre, ...)

  • Questionner vos voyageurs sur leur expérience chez vous

  • Pratiquer une politique tarifaire évolutive et incitative (semaine/ week-end, vacances)

  • Étudier les pratiques hôtelières traditionnelles

  • Consulter un.e expert.e en commercialisation

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